根據報載，蔡英文在辯論會上提出要由中央成立專責機關，專門處理雙北的都更問題。理由是：要讓窮人也能住台北。
看來，正如＜蕭美琴稱：蔡英文買不起台北縣房子＞報導所言，蔡英文真的是不太懂房地產。
不過照說她最近已經花了四千萬在永和買豪宅了，對於房價應該已經多少有點了解了才是。沒想到她對房地產懂得還是不太多。
房地產被吳敦義稱為是產業火車頭，蔡英文對此所知甚少，還要選總統，似乎有點拼喔。
首先，臺灣房地產的問題，跟都更沒有直接關係。確實，都更可能會有炒作的題材，這是沒錯，要想靠都更來炒房價，難度很高。（到底有多難？可以參考「幣圖誌」裡頭紅色子房君的一系列專題）。
既然都更不是房市炒作的元兇，想靠總統在中央部會成立都更專責機構來解決房價問題，那就不啻是緣木求魚了。
臺灣的房地產問題，成因很多，「台北市區熱門地段供給量有限」是個絕對的原因；但這個原因不會改變，因為不論有錢沒錢，大家都想住台北，而且都希望能住在大安信義或捷運沿線。沒辦法，方便上班，生活機能強嘛。
因此，儘管李登輝、馬英九與蔡英文都提過（或正在提）要用新北市郊或甚至中南部來「增加土地供給量」的方法，但它註定是不會有用的。
因為大家都想住台北，而台北的土地不會憑空跑出來。政府在林口、三峽搞了這麼多年，只有肥到趙藤雄這類建商，當地空屋率照樣居高不下。
確實，都更是一個可能，可以把市區內的老舊建築拆掉，然後蓋大樓；但都更若真那麼可行，就不會有那麼多開發商卡在那邊了。
再說，市區就算真蓋了許多新大樓，真提供了若干供給量，但只要對市區的需求還在，而且遠大於那供給量，房價就不可能下跌。
更重要的是：台北市區內的精華國有地，已經被陳水扁賣掉不少；所以我很懷疑蔡英文就算上台，到底還能變出多少國有土地來搞都更。
（如果都更成功的最後都是私有地，建商屯地那麼多年，好不容易都更成功，有什麼非要降價賣不可的理由呢？）
（蔡英文最近罵捷運局沒有好好規劃，但事實上捷運可以共構的案子差不多都建設完畢了；未通車路線的共構案，也都已經在建設中了。所以我不懂她上台後到底還能怎麼要求捷運公司處理？難不成為了共構而增設新的捷運路線嗎？這好像很本末倒置啊！）
在提出「中央統籌雙北都更」構想前，蔡英文的房地產政策主要是「實價課稅」。
然而，「實價課稅」只是具空話，在那之前，首先要先促成房地產交易的「實價登錄」。
二十年前，王建煊主張土增稅要按照實價徵收。結果消息一出，他老兄沒多久就丟了財政部長官位。沒辦法，當時的大老闆李統領，跟本省地主關係好得不得了，怎麼可能為了王建煊這個外省聖人而得罪金主呢？
再說，要搞「實價課稅」，得先搞「實價登錄」；而後者已經有學者社運界喊了二十年，至今仍未達成。
今年九月，馬英九在壓力之下，火速通過行政院版的相關草案，並送立法院審議。
果然，在王金平院長的〝安排〞下，地政相關的三個法案終於在十一月的時候進入朝野協商；但才剛一協商就破局了。
照說，「實價登錄」是馬英九與蔡英文都會同意的政策，應該很快就會通過修法才對啊？但事實是，協商的阻力，恰恰來自國民兩黨自家的立委。
國民黨這邊的阻力，大將是劉盛良與侯彩鳳。劉君在新店、桃園一帶，名下有將近一百六十筆土地。侯君雖是軍系立委出身，但在高雄也有二十幾筆土地，而且聽說她夫君黃啟川是高雄市議會前議長，與建設公司關係不錯，黃的子姪輩人還是「二十一兄弟會」的成員。這兩位會想阻止「實價登錄」，倒是意料中事
民進黨這邊的阻力，大將是陳節如。此君堅持一定要把「預售屋」一併納入「實價登錄」，並反對賴士葆版「登錄資料不做其他用途」的規定。
坦白說，「實價登錄」喊了二十年都未能實現，箇中阻力必定不小。現在想一次性地就徹底解決，根本就是癡人說夢。
「預售屋」的問題很複雜。本質上，預售屋是一種以房屋為標的的期貨契約，其成交價是契約的成交價，不是交割實物的成交價。
新成屋的房價，是由成屋之後的市場「供需」（與炒作熱度）來決定，但預售屋的成交價，是訂立契約時，雙方對於未來房價的「預期」來決定。
即便強制交易雙方登錄，雙方登錄的也只是「期望價」，而非「實價」。由此可知，強制「實價登錄」必須納入預售屋，未必有助於促成「房價透明化」。
其次，陳節如反對賴士葆版，其理由是因為蔡英文主張「實價課稅」，因此反對賴版「保護交易者個人資訊」的主張。
坦白說，「實價登錄」的資訊，屬於交易者雙方的個人隱私。懂門道的，光從成交價格，就可以判斷出交易者個人的財務狀況。我想，再怎麼主張「居住正義」，也不至於非得要踐踏每個人的財務隱私不可吧？
（當年吳淑珍靠金改案硬是用市價六折去買兩戶元大一品苑，如果不是後來貪污案曝光，檢調怎麼會去查？她就一定不會希望把這種財務隱私曝光！因為光看成交價，就可以知道其中必有貓膩。事實上，賤買一品苑正是檢方認定吳淑珍不當得利的證據之一。）
雖然「實價登錄」必然是「實價課稅」的前奏曲，但這並不代表「實價登錄」後就會水到渠成地達成「實價課稅」。因為「實價課稅」其實根本上動搖了我國目前絕大部分的土地相關稅制：
比方說，首先要先解決「一地三價」（公告現值、公告地價、市價）的問題；其次解決「土地房屋分離課稅」的問題；再來要解決房地產交易的「資本利得稅」的問題。倘若房地產資本利得要課稅，那「廢證交稅改課證所稅」也就不得不一併討論了。
稅制改革，茲事體大；倘若後續沒有相關成套處理，不僅無助於解決房價問題，更會直接傷害既有稅基。
馬英九自己宣布，要用十年的時間來達成「實價課稅」。蔡英文現在沒當家，所以時間表可以隨便她喊，但她也強調這部份的改革必須「分階段達成」。
可見，再怎麼敢畫大餅的政客，也不至於認為這是一蹴可及的改革。既然如此，陳節如拿蔡英文的政見當藉口，杯葛這次朝野協商的行為，無論背後存著怎樣的用意，總之已經沒那麼正當了。
要想達成「實價課稅」的理想，首先必須要先實現「實價登錄」。但「實價登錄」後不必馬上「實價課稅」不可。
雙英迫於壓力，都不得不高喊「居住正義」的口號。但事實是：國民兩黨的許多立委，與建商、開發商、仲介業者，其實關係密切得不得了。
就算雙英本人都與這些既得利益者沒有瓜葛牽連，但他們有什麼能力剷除這些自己的同志呢？馬英九怎樣跟國民黨鬥，過去四年大家看了不少；蔡英文怎樣跟之前黨內同志鬥，大家也都可以一窺究竟。
要想指望雙英任一上台，就能達成「居住正義」，那還不如趕緊搬去中南部鄉下還快一點。
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